Qu'est-ce qu'un bail brut modifié?
Le bail brut modifié est un contrat de location dans lequel le locataire paie non seulement le loyer de base au début du bail, mais paie également la part proportionnelle des impôts fonciers, des primes d'assurance et des frais d'entretien pendant la durée du bail. Un bail modifié est principalement utilisé dans le cas des propriétés commerciales où il y a plus d'un locataire pour partager la propriété.
Exemple de bail brut modifié
Discutons d'un exemple de bail brut modifié.
Supposons que XYZ Mall loue les espaces commerciaux. ABC Inc. a exprimé son intérêt à prendre un magasin commercial dans le centre commercial en vertu du contrat de location brut modifié. Désormais, conformément au contrat de location brut modifié, ABC Inc. (le locataire) paiera chaque année 100 000 USD par an comme loyer de base à XYZ Mall. Outre les loyers de base, ABC Inc. paiera également les frais d'exploitation (tels que la réparation et l'entretien, les assurances, les services publics, etc.) attribuables à la zone commune proportionnellement à son niveau d'occupation pour les années suivantes.
Comment fonctionne le bail brut modifié?
Discutons du fonctionnement du bail brut modifié.
Dans le cas d'un bail brut modifié, pour louer le bien, le propriétaire du bien conclut un accord avec le locataire dans le cadre duquel le locataire effectue le paiement du loyer de base pour l'année initiale. Au cours des années suivantes, le locataire continue d'effectuer le paiement des loyers de base. Et, en plus de cela, le locataire effectue également le paiement des dépenses d'exploitation attribuables aux espaces communs de partage proportionnellement au niveau d'occupation. Opex comprend les réparations, l'entretien, les services publics et les taxes attribuables à la zone de partage commune de la propriété louée.
Avantages pour le locataire (locataire)
Voici les avantages d'un bail modifié pour le locataire.
- Le locataire peut opter pour un bail modifié comme dans le cas du bail modifié, il n'aura à supporter que les frais de fonctionnement proportionnels. Disons que ABC Inc. a pris un magasin dans un centre commercial en location avec un taux d'occupation total de 20% de la propriété entière.
- Désormais, si l'année suivante, les dépenses opérationnelles augmenteront de 50000 USD par rapport aux dépenses engagées dans l'année de référence, même dans ce cas, le locataire supportera l'augmentation proportionnelle, soit 10000 USD (50000 USD x 20% ) et non la totalité des 50 000 $ US.
- De plus, le locataire privilégiera le bail modifié car la structure du bail modifié garantit que le propriétaire ou le bailleur partagera l'obligation de garder la propriété en bon état et sera impliqué dans les activités de réparation et d'entretien de la propriété.
Limitations au locataire (locataire)
Voici les limitations d'un bail modifié au locataire.
- Si le propriétaire ne parvient pas à entretenir l'espace commun selon les normes de base, il se peut qu'un tel mauvais entretien puisse affecter les activités du locataire.
- De plus, l'escalade des dépenses variables peut affecter le budget du locataire. Par exemple, si la consommation d'électricité augmente avec l'augmentation du niveau d'occupation de la propriété, dans ce cas, le locataire peut être surfacturé et paiera le prix majoré.
- Une solution possible pour éviter un tel problème sera d'ajouter une clause de majoration dans le contrat, qui définit et fixe le plafond pour le preneur en cas de hausse du prix des dépenses variables.
Avantages pour le propriétaire (bailleur)
Du point de vue du bailleur, le bail modifié offre un sentiment de contrôle sur la propriété car il peut garder un contrôle sur le locataire pour s'assurer qu'il gère et entretient la propriété d'une manière raisonnable.
Limitations du propriétaire (bailleur)
La limitation potentielle du bail modifié au bailleur sera la sous-estimation des loyers et du montant dû aux charges d'exploitation. La sous-estimation des dépenses peut entraîner des pertes d'exploitation pour le bailleur. C'est pourquoi la plupart des propriétaires préfèrent un contrat de location triple net car il impose au locataire de payer les loyers ainsi que toutes les charges d'exploitation.
Conclusion
Un bail brut modifié est un contrat de bail commercial dans lequel le locataire paie le loyer de base et partage les charges d'exploitation proportionnellement avec le bailleur. Ce type de contrat de location est un mélange hybride de bail triple net et de bail brut.
