Définition des REITs industriels
Industrial REITs est une fiducie de placement immobilier qui possède ou exploite des propriétés immobilières telles que la fabrication, l'entreposage, la production, la distribution ou toute autre zone industrielle et qui gagne en les louant ou en les louant à des entreprises.
Comment ça marche?
Les REIT industriels achètent des espaces ou construisent des espaces qui peuvent être loués ou loués à des entreprises à des fins industrielles, en particulier industrielles. Ces FPI forment un pool de fonds qui aide leur entreprise à des fins d'investissement. Les FPI collectent des fonds au moyen de contributions d'investisseurs particuliers ou d'entreprises. Ces fonds sont ensuite utilisés soit pour acheter des bâtiments, des pôles industriels (en partie ou en totalité), des espaces industriels, des usines, des centres de production, etc., soit pour gérer, d'occasion ou loués, de telles propriétés industrielles afin qu'elles puissent être louées ultérieurement. pour collecter de l'argent.
Ils travaillent sur un modèle d'entreprise qui exige des dividendes plus élevés à verser aux investisseurs. Ces FPI sont exonérées de l'impôt fédéral sur le revenu tant qu'elles donnent 90% de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Les investisseurs ont également les incitations à l'appréciation du capital en raison de la hausse des taux immobiliers.
Les FPI industrielles, comme les autres FPI, émettent des actions à des fins de financement par actions ainsi que du financement par emprunt au niveau des entreprises. Ainsi, contrairement aux fiducies de placement immobilier traditionnelles, ces fonds se négocient également sur les marchés publics des changes.
Le point de vue des investisseurs
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- Il est important de noter que les FPI, y compris industrielles, font des investissements à long terme dans des propriétés. Par conséquent, toute décision ou projet d'investir de l'argent dans de tels fonds doit intégrer la vision à long terme des investissements.
- Les décisions d'investissement dans ces FPI devraient être fondées sur l'évaluation des activités de l'entreprise. Le rendement du dividende est l'un des meilleurs outils de mesure, et le même peut être calculé en divisant les dividendes par le flux de trésorerie d'exploitation. Un ratio plus élevé indique de meilleurs rendements.
- Recherchez toujours les FPI qui ont bien performé dans le passé. Une FPI performante est sûre d'avoir une équipe solide qui présente généralement des opportunités de bons résultats à l'avenir.
- Avant de faire des investissements, pensez à comprendre la dynamique du marché, l'environnement macroéconomique dans lequel les FPI opèrent et le profil risque-rendement de l'investissement.
Exemples de FPI industrielles
Sur le marché des États-Unis, les FPI industrielles représentent environ 10% des fonds immobiliers négociés en bourse à large assise. Certains des REIT populaires dans le secteur industriel sont:
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- Liberté (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (FROID)
- Parcs d'activités PS (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG Industriel (STAG)
- Industrie innovante (IIPR)
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Certaines des FPI industrielles les plus rémunératrices de dividendes sont:
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- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Fiducie des propriétés de logistique industrielle
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Ces FPI ont des rendements en dividendes de plus de 7% chacune.
Différentes FPI ont des spécifications différentes pour la gestion immobilière. Certaines de ces FPI possèdent / gèrent des installations de production tandis que d'autres possèdent / gèrent des entrepôts ou des centres de distribution.
Examinons rapidement quelques-unes des FPI industrielles bien connues:
Prologis fait partie de la sous-catégorie logistique de ces REIT. Elle est l'une des FPI les plus importantes et les mieux notées (sur la base de la solvabilité) et gère des entrepôts et des centres de distribution. Il a une capitalisation boursière de près de 50 milliards de dollars et un rendement en dividendes de 2,9%.
Un autre acteur important de l'espace industriel est le FPI industriel Stag, qui dispose d'espaces logistiques et de fabrication. Il opère principalement aux États-Unis et est un acteur plus petit. Il a donné un rendement de dividende de 4,9% tout en détenant 3,5 milliards de dollars de capitalisation boursière.
Duke Realty Corporation , basée aux États-Unis, est une FPI différente qui se concentre sur les centres de distribution et les cabinets médicaux. Sa capitalisation boursière s'élève à 10,9 milliards de dollars et son rendement en dividendes à 2,8%.
Avantages
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- La flexibilité dans la gestion des espaces industriels et leur modification en fonction des besoins spécifiques des entreprises ou des clients constitue un avantage. Ainsi, l'adaptabilité devient une considération importante dans les REIT industriels.
- Dans le même ordre d'idées, ils doivent moins se concentrer sur les réparations et l'esthétique du bâtiment et des propriétés. D'autres FPI font face à ce problème en raison de la valeur esthétique de la propriété.
- Les investissements dans ces FPI peuvent être des avantages car il y a eu une pénurie d'espaces logistiques alors que de plus en plus d'activités manufacturières sont à venir.
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Désavantages
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- Les facteurs de croissance dépendent fortement des conditions économiques. Plus souvent qu'autrement, les conditions macroéconomiques en constante évolution entraînent de la volatilité dans ces FPI. L'un de ces facteurs macroéconomiques est le taux d'intérêt.
- Ces FPI ont un caractère de location à court terme. Cela signifie qu'ils louent pour une durée plus courte par rapport à d'autres propriétés immobilières et, par conséquent, cela affecte les opportunités de croissance associées aux FPI.
- Ils sont difficiles à mettre en place et ouvrent ainsi la voie à des barrières au concept d'entrée. L'énorme investissement dans les REIT, en particulier industriels, amène très peu d'acteurs à entrer ou à soutenir la concurrence.
- Les FPI industrielles peuvent être exposées aux risques de surproduction. Au cours de la prospérité économique, le progrès industriel est acquis, ce qui tend à nuire au profil de l'offre et de la demande.
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Conclusion
Les REIT industriels ont dépassé les attentes au cours de la dernière décennie. Cette performance est principalement due à la vague du e-commerce et à la demande croissante d'espaces industriels à vocation technologique. Les géants du commerce électronique comme Amazon, Walmart et Home Depot sont les plus gros investisseurs dans les espaces industriels.
Jusqu'à la fin de l'exercice 2019, les FPI ont connu de solides écarts de crédit-bail et ont poussé la croissance des loyers de manière assez impressionnante. Les taux d'occupation ont également augmenté pour atteindre un niveau record malgré une forte croissance des loyers. Les deux facteurs les plus importants de cette croissance des FPI ont été la performance des valeurs industrielles et le profil de l'offre et de la demande des espaces industriels.
Il convient de noter que ces FPI courent des risques liés au financement puisqu'elles dépendent fortement de l'argent emprunté à des entreprises ou à des investisseurs. La hausse des taux d'intérêt peut causer des dommages à ces FPI et détériorer leurs marges.
