Qu'est-ce que l'échange similaire?
L'échange de même nature, également connu sous le nom d'échange 1031, est une transaction ou une combinaison de transactions qui empêche l'obligation fiscale actuelle en vertu des lois fiscales des États-Unis sur la vente d'un actif car un autre actif similaire est acquis à la place de l'actif existant. .
Explication
Un échange de même nature est une transaction visant à différer l'impôt sur les plus-values résultant de la transaction de vente d'un actif lorsqu'il peut être démontré que le produit est utilisé pour acquérir un autre actif à la place de l'actif mentionné en premier. On l'appelle l'échange 1031 parce que l'article 1031 de l'Internal Revenue Code exempte le vendeur d'un actif lorsque le produit de la vente est réinvesti dans des actifs de valeur égale ou supérieure. Un échange ne sera pas considéré comme un échange de même nature si le bien acheté est la propriété personnelle du vendeur. Dans tous les autres cas, cela s'appliquerait.
Fonctionnalités
- Le bien ou l'actif remplacé doit être de nature et de caractère similaires pour être qualifié d'échange de même nature.
- Une autre caractéristique importante est qu'une propriété ou un actif peut être un actif de même nature pour plus d'une propriété. L'Internal Revenue Service dit que 3 propriétés peuvent être désignées tant qu'elles peuvent être étroitement identifiées.
- Les règles de délai s'appliquent strictement aux échanges différés, c'est-à-dire que dans les 180 jours suivant le transfert du bien abandonné, le contribuable doit recevoir le bien de remplacement.
Types d'échange de même type
Globalement, il existe 4 types d'échange de même nature. À savoir, échange simultané, échange retardé, échange inversé et échange continu ou d'amélioration.
# 1 - Simultané
Dans ce cas, le bien vendu et le bien acquis sont échangés le même jour. Cela signifie que la transaction est clôturée le même jour. De plus, il existe trois façons dont ce commerce simultané peut également se produire
- Swaps commerciaux à deux
- Échange à trois
- Échange simultané impliquant un intermédiaire.
# 2 - Retardé
C'est le type d'échange le plus courant et préféré. Dans ce type, le propriétaire du bien le vend puis acquiert le bien de remplacement dans le délai imparti (45 jours pour l'identification du bien à acquérir et 180 jours pour finaliser la vente).
# 3 - Inverser
Il est également connu comme un échange à terme dans lequel la propriété qui doit être acquise en remplacement est acquise à l'avance, c'est-à-dire que la propriété est achetée d'abord et échangée plus tard.
# 4 - Construction ou échange d'amélioration
Des améliorations à la propriété peuvent être apportées en utilisant les dollars à impôt différé pour l'amélioration de la même chose tout en plaçant la propriété entre les mains d'un intermédiaire qualifié dans les 180 jours.
Comment ça marche?
Habituellement, lorsqu'une propriété est achetée ou vendue, le gain réalisé au cours du processus est imputable à l'impôt sur les gains en capital et, selon la période de détention, ils sont facturés à long terme sur les gains en capital ou à court terme sur les gains en capital. Parfois, une propriété est vendue avec l'intention d'acheter une autre propriété à sa place, c'est-à-dire que l'ancienne propriété vient d'être remplacée. Afin de couvrir de telles transactions, Sec 1031 de l'IRC exempte les transactions au nom de Like-Kind Exchange.
Exemple
Prenons l'exemple de M. A, qui veut vendre sa propriété commerciale pour 500 000 $, qui a été acquise à l'origine pour, disons, 300 000 $. Cette transaction entraînerait un profit de 200 000 $, qui serait assujetti à l'impôt. Mais, si M. A fait un échange 1031, il peut reporter cette taxe en remplaçant la propriété vendue par une autre propriété de nature et de caractère similaire (avec une période de 45 jours et 180 jours comme mentionné dans les règles ci-dessous).
Règles d'échange de même nature
Il existe 7 règles principales. Ils sont les suivants:
- Les actifs ou propriétés achetés et vendus, c'est-à-dire l'échange, doivent être de même nature, c'est-à-dire de nature et de caractère identiques.
- Il n'est applicable que lorsqu'un investissement ou une propriété commerciale est impliqué.
- Les biens acquis à partir du produit doivent être de la même valeur ou plus.
- Toute botte résultant d'un échange sera soumise à l'impôt sur les plus-values.
- Le contribuable doit être le même, c'est-à-dire que l'acheteur du bien de remplacement et le vendeur du bien cédé doivent être les mêmes.
- La propriété doit être identifiée dans les 45 jours.
- La propriété doit être achetée avec 180 jours.
Échange similaire vs zone d'opportunité
| Point de différence | Échange similaire | Zone d'opportunité | ||
| Propriété | La propriété doit être de nature et / ou de caractère similaire. | La propriété ne doit pas nécessairement être de même nature. | ||
| Identification de la propriété similaire | Dans les 45 jours | Pas de tel délai | ||
| Investissement | L'intégralité du produit de la vente doit être investie. | Seul le gain de la vente doit être réinvesti. | ||
| Achat de: biens personnels, actions, intérêts de partenariat, etc. | Interdit | Permis |
Avantages
- Le but même de l'introduction de ce type d'échange est d'éviter de payer l'impôt sur les plus-values, et le produit d'une vente n'est pas touché avant d'être réinvesti, ce qui permet le pouvoir de gain de l'impôt différé sur le revenu.
- L'avantage fondamental serait celui de l'effet de levier. Avec le produit de la vente, on peut acheter un immeuble de placement plus précieux.
Désavantages
- L'inconvénient majeur est la période de 45 jours et 180 jours, qui est stricte. Le non-respect de la propriété entraînera un échec de la transaction. Identifier l'actif remplacé, qui est similaire et a une valeur égale ou supérieure à l'actif reconstitué.
Conclusion
Cela dit, l'essentiel est que lorsque l'on veut vendre un actif pour acheter un autre actif à sa place, il faut regarder les règles mentionnées dans l'échange 1031. Si les règles sont conformes aux faits du cas individuel, il y aurait un avantage fiscal qui pourrait survenir. Bien entendu, il existe de nombreux avantages et inconvénients, et une décision doit être prise en gardant à l'esprit tous les facteurs mentionnés.
