Qu'est-ce que les obligations hypothécaires garanties?
L'obligation hypothécaire garantie (CMO) est un type d'investissement adossé à des hypothèques dans lequel un certain nombre de prêts hypothécaires sont regroupés et vendus en tant que titres de placement. Les entrées de trésorerie se produisent lorsque les emprunteurs remboursent leurs prêts qui sont ensuite reversés aux investisseurs CMO.
Comment fonctionnent les CMO?
L'obligation hypothécaire garantie est divisée en différentes catégories de risque appelées tranches. Ces multiples classes sont destinées aux investisseurs ayant des appétits pour le risque et des attentes de rendement différents. Ils ont des dates d'échéance différentes et sont classés en fonction de la priorité des paiements, c'est-à-dire que certaines tranches sont remboursées avant d'autres. En conséquence, chaque tranche se comporte comme un titre distinct avec un principal et des coupons en circulation différents.
La tranche la plus risquée sera la première à supporter le poids des pertes résultant d'un défaut et, à son tour, sera récompensée par le taux de coupon le plus élevé de tous. En cas de prépaiement, la classe la moins risquée reçoit sa part en premier et aura les taux de rendement les plus bas. Structurer le CMOS de cette manière n'élimine ni ne réduit les risques. Au lieu de cela, le risque est réparti entre les investisseurs selon leurs profils de risque.
Types de tranching dans CMO
# 1 - Tranching de crédit
Il s'agit de la forme de succursale la plus répandue, visant la protection du crédit. La structure se compose de tranches senior et junior. Les tranches juniors absorbent les pertes résultant du défaut des emprunteurs avant de pouvoir être répercutées sur les tranches seniors. Le flux de trésorerie disponible est d'abord mis à disposition des tranches senior. Ce type de structure est également appelé «structure en cascade». Généralement, un seuil de déclenchement est également défini où, après un certain niveau de délinquance, les pertes commencent également à être transférées vers les tranches senior.
# 2 - Surcollatéralisation
Il s'agit d'une situation de rehaussement de crédit où la valeur principale des CMO émises est bien inférieure à la valeur totale des prêts hypothécaires sous-jacents. Cela rend le CMOS surdimensionné là où il n'y a pas de pertes jusqu'à ce que la valeur des hypothèques tombe en dessous du principal des CMO, conduisant à une sous-garantie. Cette condition est courante dans le cas des prêts subprime.
# 3 - Excès de propagation
Le terme «écart excédentaire» fait référence à la différence entre le taux de coupon des CMO émis et le taux d'intérêt moyen pondéré de tous les prêts hypothécaires du pool. Le maintien de la propagation excédentaire fournit un coussin pour les pertes qui pourraient survenir à l'avenir. Cette marge est stockée dans un compte de spread et est utilisée pour maintenir les paiements en temps opportun en cas de défaut et de non-paiement.
# 4 - Tranching de prépaiement
La tranchée de prépaiement est un moyen de fournir un niveau de protection contre le risque de prépaiement. Le remboursement anticipé des prêts hypothécaires dans le pool raccourcit la durée de vie des CMO, car le principal est payé avant l'échéance et tous les paiements d'intérêts futurs disparaissent. La tranchée de prépaiement réaffecte le risque de prépaiement sur un certain nombre de tranches. Cela peut être abordé de plusieurs manières:
- Tranchement temporel - Tous les paiements de principal disponibles en même temps sont utilisés pour rembourser la première tranche. Tout paiement anticipé suivant va à la tranche suivante de la séquence. De cette façon, différentes tranches arrivent à échéance à des moments différents.
- Tranching parallèle - Cela se produit lorsque les taux de coupon de toutes les tranches finissent par égaler les taux d'intérêt des prêts hypothécaires du pool. Les tranches peuvent avoir des taux fixes ou variables, mais tout dépend des taux hypothécaires.
- Obligations Z / Obligations de régularisation - Il s'agit d'un CMO qui a une tranche «Z». Cette tranche est souvent la dernière tranche et ne reçoit aucun paiement d'intérêts dans un premier temps. Tous les intérêts courus pour cette tranche servent à rembourser le principal des autres tranches. Après le paiement des autres tranches, cette tranche commence à recevoir ses paiements dus.
- Obligations d'échéance et obligations d'accompagnement - Les obligations d'échéancier reçoivent des remboursements anticipés selon un échéancier prédéfini, et tout excédent est absorbé par les obligations de soutien, également appelées obligations d'accompagnement.
# 5 - Tranching de coupons
Ce type de tranching est abordé en réattribuant les coupons des prêts hypothécaires et se fait principalement après que le tranchement de remboursement anticipé est réalisé. Le tranching de coupons produit deux principaux types de tranches:
- Tranche d'intérêt seulement (IO) - Cette tranche ne reçoit que les intérêts calculés sur un principal notionnel. Aucun paiement de principal n'est effectué. Par conséquent, il ne fait face à aucun risque de remboursement anticipé.
- Principal seul tranche (PO) - Cette tranche est uniquement définie pour recevoir le paiement du principal et aucun intérêt, et par conséquent, elle devient plus vulnérable aux remboursements anticipés.
Avantages
- Le tranching permet aux investisseurs de réaliser des bénéfices plus adaptés à leurs profils de risque et à leurs attentes en matière de rendement des investissements.
- Les CMO profitent aux institutions financières en leur permettant d'émettre des titres structurés de manière à ne pas avoir à se soucier d'effectuer des paiements à tous les investisseurs en même temps. Certains reçoivent des paiements avant les autres et ceux qui ne s'y sont pas inscrits.
- Les investisseurs ont accès à un ensemble varié de prêts hypothécaires sous un même toit.
Désavantages
- Risque de remboursement anticipé - Les paiements anticipés raccourcissent la durée de vie d'un CMO et tout paiement futur cesse d'exister.
- Risque de taux d'intérêt - Les remboursements anticipés sont plus courants lorsque les taux d'intérêt du marché baissent, car les propriétaires recherchent des options de refinancement pour réduire leurs coûts d'emprunt.
- Risque de marché - La conjoncture économique globale a également un impact sur le fonctionnement d'un CMO.
- Risque de liquidité - Les prêts hypothécaires ne sont pas liquides. Si un investisseur cherche à sortir d'une position, ce n'est pas très facile.
Limites
La performance d'un CMO dépend largement de la qualité des prêts sous-jacents. Si les prêts hypothécaires sous-jacents sont des prêts hypothécaires à risque, la probabilité de défaut est beaucoup plus grande.
Conclusion
Les CMOS sont des structures financières complexes qui sont régies par les différents termes associés aux prêts hypothécaires du pool. En tant que tel, il n'est pas très facile d'évaluer les risques et les rendements associés. Parfois, les investisseurs sont tellement aveuglés par les revenus qui sont censés venir qu'ils oublient d'évaluer la qualité du sous-jacent.
La crise des prêts hypothécaires à risque était le résultat de cette ignorance. Cela a conduit à une surveillance accrue par les organismes de réglementation. Les CMO sont de bonnes options d'investissement, mais comme tout le reste, ils doivent être évalués pour tous les risques et pertes possibles avant de prendre des décisions d'investissement.
