Définition de la refonte hypothécaire
La refonte du prêt hypothécaire se produit lorsque l'emprunteur rembourse une partie ou le montant total du principal impayé, ce qui entraîne une réduction du solde du prêt, et par conséquent, l'institution financière recalcule les mensualités du prêt hypothécaire en fonction de la période restante, du montant du principal impayé et du taux d'intérêt.
- Lorsque l'emprunteur dispose d'une grande somme d'argent, celle-ci peut être transférée au prêteur sous forme d'hypothèque afin de réduire le solde impayé du prêt ainsi que de réduire la charge d'intérêts et la charge mensuelle du principal de ce prêt. .
- Ainsi, l'emprunteur paie une avance pour compenser le montant du principal impayé, et le prêteur recalcule le montant impayé avec la période d'échéance restante et le taux d'intérêt, ce qui donne le montant de l'hypothèque refondé.
- De plus, le montant total des intérêts payables par l'emprunteur au prêteur après la refonte de l'hypothèque sera évidemment inférieur au montant que l'emprunteur aurait payé sans le faire.
- Ceci est dû à la valeur temps du facteur argent présent dans le calcul des intérêts du principal impayé.
Comment fonctionne la refonte hypothécaire?
La refonte hypothécaire fonctionne sur le principe de base de la finance. Il y a plusieurs facteurs en raison desquels l'intérêt est facturé par le prêteur, qui comprend le facteur temps ainsi qu'un facteur de risque. Le concept de la valeur temps de l'argent travaille, en tenant compte des différents éléments tels que le taux d'intérêt, la période et l'encours de l'emprunt, etc. Normalement, il existe des calendriers d'amortissement spécifiques pour le remboursement des prêts, qui incluent un paiement ou un paiement mensuel égal du principal et des intérêts selon le taux prédéfini.
Toutefois, si le remboursement du principal est supérieur au montant restant dû sur une tranche déterminée, le montant du solde impayé est recalculé en utilisant les concepts financiers en tenant compte de la valeur actuelle du montant du solde du prêt actualisé au taux d'intérêt.
Calculs de refonte hypothécaire
Tout emprunteur n'autorise pas une refonte de prêt. Ainsi, la première chose à assurer est que l'emprunteur autorise la même chose que le contrat conclu. Les autres conditions suivantes doivent être remplies:
- Les normes minimales de réduction du principal doivent être respectées: lorsque l'emprunteur autorise la refonte, il existe des normes spécifiques relatives au remboursement du montant minimal du principal, qui doit être satisfait en premier lieu.
- Les frais de refonte sont à la charge de l'emprunteur selon les normes des institutions financières.
Voici l'exemple de calcul pour refondre votre prêt hypothécaire.
| Détails | Montant |
| Solde actuel du capital | 1 125 000,00 $ |
| Taux d'intérêt annuel | 5,00% |
| Paiements mensuels actuels du capital et des intérêts | 100 000,00 $ |
| Portion d'intérêt à gauche | 29 671,58 $ |
| Réduction forfaitaire du principal | 500 000,00 $ |
| Frais de refonte | 25 000,00 $ |
Le nombre de paiements restants est de 12. Calculez l'épargne hypothécaire refondue.
Solution:
Le nombre de paiements restants est de 12. Nous allons maintenant calculer le solde du prêt refondu en premier.
- Refonte du solde du prêt = Solde actuel du principal - Réduction forfaitaire du principal
- = 1 125 000 $ - 500 000 $
- = 625 000 $
Calcul du montant de l'acompte restant:
- Acompte = capital / facteur de rente à 5% pendant 12 mois
- = 625 000 USD / 11,68122
- = 53 504,69 $
Types de prêts hypothécaires pouvant être refondus
- Comme mentionné précédemment, seuls les prêts hypothécaires dont les conditions spécifiques permettent la refonte ne peuvent être que refondus. Ces prêts hypothécaires sont associés à un prêt amorti négativement, dont la structure de paiement permet le remboursement d'échéancier d'un montant inférieur aux frais d'intérêt du prêt.
- Les hypothèques amorties négativement sont également qualifiées d'hypothèques à taux variable ou d'option ARM.
- En outre, aucun prêt garanti par le gouvernement ne peut être refondu, et par conséquent, les CD Jumbo, l'USDA, le prêt VA, etc. ne peuvent pas être refondus.
Différence entre la refonte et le refinancement hypothécaire
- Lorsque l'emprunteur rembourse un prêt forfaitaire d'un montant considérable et remplit les conditions prédéfinies, ce remboursement peut être qualifié de refonte de l'hypothèque tandis que, d'autre part, le refinancement du prêt se produit lorsque l'emprunteur transforme le prêt existant en un nouveau prêt qui différentes conditions du prêt étant des conditions favorables pour l'emprunteur. Ainsi, il y a une ligne mince qui définit la différence entre la refonte et le refinancement hypothécaire.
- Selon les termes de la première, l'emprunteur effectue des paiements forfaitaires en avance sur le calendrier de remboursement indiqué, et le prêteur a rééchelonné le montant du solde du principal impayé étant le montant inférieur en termes de paiement d'intérêts annuel, le nombre d'années de le remboursement et le remboursement annuel du principe, tandis que dans le dernier cas, le transfert du prêt a lieu lorsque le nouveau prêteur a été transféré le prêt de l'ancien prêteur et le remboursement ultérieur doit être effectué au nouveau prêteur uniquement selon les nouvelles conditions de un emprunt.
Avantages et inconvénients de la refonte hypothécaire
Voici quelques-uns des avantages et des inconvénients de la refonte des hypothèques.
Pros de la refonte hypothécaire
- L'intérêt global payé sur les emprunts est beaucoup plus faible que le montant des intérêts à payer si la refonte de l'hypothèque n'est pas effectuée. Par conséquent, il réduit le fardeau des paiements mensuels
- Le taux d'intérêt moyen payable par l'emprunteur s'aligne sur le taux d'intérêt à payer prévu.
- La requalification d'un nouveau prêt devient un travail fastidieux et, par conséquent, le processus de refonte de l'hypothèque supprime les tâches administratives d'obtention d'un nouveau prêt.
Inconvénients de la refonte hypothécaire
- Le processus de refonte de l'hypothèque ne réduit pas la durée du prêt; par conséquent, contrairement au refinancement, il ne réduit pas la durée du prêt.
- Bien que les paiements d'intérêts soient réduits en raison de la refonte, l'inconvénient est que cela fait que votre argent est plus encaissé dans l'hypothèque et qu'il y a donc des risques de crise de liquidité.
- La refonte implique des frais tels que des frais, des frais administratifs, etc., et donc le fardeau des frais de financement augmente.
Conclusion
La discussion ci-dessus a clairement montré qu'une refonte hypothécaire est différente du refinancement pour les raisons susmentionnées. De plus, la refonte des prêts hypothécaires a fourni un moyen facile pour les emprunteurs de réduire le fardeau des intérêts sur une période de temps en maintenant la période d'échéance la même et de réduire le remboursement du principal chaque mois après avoir versé un montant forfaitaire du principal à l'avance. au prêteur.
