Qu'est-ce que le Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return est un type de métrique qui est utilisé pour mesurer le rendement total gagné sur un immeuble de placement immobilier, le rendement est le revenu total en espèces gagné sur l'immeuble de placement pour mettre en mots simples, Cash on cash return est gagné par l'investisseur réalisé en investissant dans le bien plutôt qu'en hypothéquant celui-ci et est calculé comme le rapport entre le montant total des revenus locatifs générés par le bien et l'investissement total en espèces initialement réalisé dans le bien.
Formule
Cette formule est à noter que le taux de dividende sur actions ne mesure que le rendement des liquidités réelles investies, c'est-à-dire les capitaux propres impliqués dans l'investissement. Ainsi, la mesure n'inclut pas la dette liée à l'achat de l'immeuble, qui est un instrument de financement courant dans l'immobilier.
Comment calculer le retour en espèces (avec exemple)
Prenons l'exemple en utilisant la formule COCR ci-dessus:
Investissement sans prêt
Un investisseur achète une propriété pour 2 000 000 $ et reçoit un loyer mensuel de 8 000 $. Il doit payer des frais d'entretien de la propriété de 2 000 $.
- Maintenant, le revenu mensuel de la propriété = 8000 - 2000 = 6000 $
- Revenu annuel = 12 X 6000 = 72000 $
- Ainsi, formule COCR = Cash flow annuel avant impôt / Trésorerie totale investie = 72000/2000000 = 3,6%
Investissement dans la propriété avec prêt
Un investisseur achète une propriété locative de 2 000 000 $ avec un acompte de 500 000 $. Il reçoit un loyer mensuel de 8 000 $ et paie des frais d'entretien et d'intérêts de 4 000 $ par mois.
- Maintenant, le revenu mensuel après dépenses de l'investisseur = 8000-4000 = 4000 $
- Revenu annuel = 12 X 4000 = 48000 $
- Ainsi, Cash on Cash Return = 48000/500000 = 9,6%
Dans les exemples ci-dessus, le prêt a augmenté ce ratio. Les prêts ou l'effet de levier augmentent le risque pour l'investisseur. Tout dommage, surcoût, perte de valeur, perte de capital doit être supporté par l'investisseur lui-même, et les banques doivent rembourser à temps.
Cependant, ce n'est pas toujours le cas; ce ratio dépend de nombreux autres facteurs comme le prix, le montant du prêt, le loyer mensuel, les remboursements mensuels du prêt, etc.
Différences de retour sur investissement et de retour sur investissement (ROI)
Différences entre le COCR et le retour sur investissement (ROI):
Le retour sur investissement implique le retour total sur investissement. Il tiendrait également compte des gains en capital sur l'investissement. Alors que cela ne représente que les entrées de trésorerie annuelles. Depuis le COCR en investissement immobilier, les actifs sont détenus pour une très longue durée, généralement 10-20 ans, les plus-values sont difficiles à estimer. En outre, les gains en capital sur la propriété dépendent de l'emplacement de la propriété, du scénario géopolitique, des conditions économiques et d'autres facteurs.
Ainsi, pour mesurer et comparer l'investissement en investissement immobilier, le COCR est une meilleure mesure.
Avantages
- Le ratio est facile à calculer COCR. Le ratio est une méthode simple et rapide pour comparer les rendements de diverses opportunités d'investissement. Le ratio offre à un investisseur la possibilité non seulement de comparer les rendements au sein du rendement cash on cash dans la classe d'actifs immobiliers, mais également entre les classes d'actifs.
Désavantages
- Le calcul du COCR est basé sur le flux de trésorerie avant impôts par rapport à la trésorerie totale investie. Étant donné que le numérateur du ratio est avant les flux de trésorerie d'impôt, il ne tient pas compte de la tranche d'imposition et des sorties d'impôt de l'individu. L'opportunité d'investissement peut être influencée par les avantages fiscaux et les dépenses fiscales d'un particulier, qui ne sont pas pris en compte dans le ratio de rendement
- Le cash on cash return ne tient pas compte du retour sur capital. Un rendement du capital peut indiquer un rendement plus élevé car le rendement du capital n'est pas un revenu.
- Les autres risques liés à la propriété de la propriété sont pris en compte dans le ratio. Un investisseur doit faire preuve de diligence raisonnable, ainsi que le calcul du ratio de rendement, avant d'investir dans la propriété.
- Le ratio est basé sur l'intérêt simple pour calculer le rendement en espèces et non sur le calcul des intérêts composés. Une opportunité d'investissement avec un taux d'intérêt composé, même faible, peut être une opportunité supérieure à un investissement avec un rendement élevé en espèces.
- Le ratio ne tient pas compte de la valeur temporelle de l'argent. Par conséquent, il ne devient effectif que pour la première année d'investissement si un ratio absolu est mesuré et le taux de dividende en actions sur l'investissement unique est mesuré.
Qu'est-ce qu'un bon rapport cash-on-cash return?
Le nombre absolu d'un bon COCR varie. Alors que les experts disent qu'un retour de 8% est un bon ratio alors que certains experts recherchent une fourchette entre 8-12%. Certains investisseurs peuvent ne pas investir s'ils ne sont pas garantis 15% ou 20% de COCR.
Conclusion
Le taux de dividende sur actions donne le rapport entre les entrées de trésorerie avant impôt et le montant des capitaux propres initialement investis. Il n'inclut pas les emprunts contractés auprès des institutions financières lors du calcul du ratio cash / cash return.
Bien qu'il s'agisse d'une mesure simple, elle ne dit pas tout sur le bien locatif et ne doit pas être considérée comme la seule mesure permettant de prendre une décision d'investissement. Le COCR dans l'investissement immobilier nécessite un niveau d'analyse approfondi et sophistiqué, qui comprend une analyse qualitative comme l'emplacement de la propriété, les perspectives futures de la région, l'esthétique commerciale de l'emplacement, entre autres facteurs.
Un bon ratio COCR ne tient pas compte des avantages fiscaux, des sources de financement alternatives, de la structure de financement possible. Cependant, un bon ratio COCR reste la mesure la plus fondamentale et la plus importante pour indiquer une meilleure opportunité d'investissement.
