Qu'est-ce que la garantie croisée?
La garantie croisée est une expression utilisée lorsque la garantie d'un prêt est réutilisée comme garantie pour un autre prêt, augmentant ainsi l'effet de levier de l'emprunteur et la capacité de prêt de la banque ou du prêteur. Plus précisément, il est mis en œuvre lorsqu'un actif ou plusieurs actifs sont utilisés pour garantir un ou plusieurs prêts. Allons plus loin pour comprendre la garantie croisée plus en détail.
Types de prêts de garantie croisée
Sur la base du mécanisme dans lequel il a été mis en œuvre, la garantie croisée peut être classée en deux grandes catégories
- Actifs multiples garantissant un ou plusieurs prêts: dans ce scénario, un ou plusieurs actifs sont regroupés pour un ou plusieurs prêts. L'exemple le plus simple serait une titrisation de prêts immobiliers.
- Un seul actif pour garantir deux prêts ou plus: contrairement au cas ci-dessus, dans ce scénario, la valeur d'un seul actif est débloquée pour garantir plusieurs prêts. L'exemple le plus simple serait un utilisateur de détail qui peut garantir ses multiples prêts comme une carte de crédit, un prêt automobile ou tout autre prêt personnel en utilisant un terrain qui lui appartient.
Exemple de garantie croisée
Prenons le scénario d'un gentleman Ross qui veut acheter une propriété dont la valeur actuelle est de 15 millions de dollars. Prenons le cas où Ross n'a que 2 millions de dollars de liquidités disponibles et qu'il veut contracter le prêt pour le montant restant. Cependant, conformément à la politique de la Banque, un ratio LTV (prêt / valeur) minimum de 80% est requis pour que tout prêt soit sanctionné. Par conséquent, dans un tel scénario, Ross ne peut pas prétendre au prêt. (Ceci est résumé comme le scénario 1 dans le tableau suivant.)
| Scénario 1 | (en millions) |
| Valeur marchande de la propriété | 15 |
| Espèces disponibles | 2 |
| Exigence de prêt-valeur | 80% |
| Espèces requises pour l'admissibilité au prêt | 3 |
| Différences | 1 |
| Prêt de voiture accordé | Non |
Considérez le scénario lorsque Ross possède une autre propriété dont la valeur nette est de 1 million de dollars. En utilisant ces informations, la banque peut débloquer la valeur potentielle de cet actif car le total (2 + 1 millions de dollars) passe désormais le test LTV de la banque. Par conséquent, Ross peut obtenir le prêt. (Ceci est résumé dans le scénario 2 ci-dessous)
| Scénario 2 | (en millions) |
| Valeur marchande de la propriété | 15 |
| Espèces disponibles | 2 |
| Exigence de prêt-valeur | 80% |
| Espèces requises pour l'admissibilité au prêt | 3 |
| Valeur nette d'une autre propriété | 1 |
| Différences | 0 |
| Prêt de voiture accordé | Oui |
Les collatéralisations croisées ont effectivement contribué à augmenter l'effet de levier et supprimé tout resserrement des liquidités pour Ross.
Avantages de la garantie croisée
Vous trouverez ci-dessous quelques avantages de la garantie croisée.
- En termes simples, le plus grand et le plus grand avantage de la garantie croisée est l'effet de levier qu'elle fournit. Il aide les entreprises à mobiliser des capitaux pour le compte des actifs qui figurent sur leur bilan et qui se déprécient jour après jour. En termes simples, cela aide à libérer la valeur des actifs et, à son tour, à créer plus d'opportunités génératrices de trésorerie pour l'entreprise.
- La garantie croisée est une aubaine pour les emprunteurs qui ont de mauvais antécédents de crédit et qui ne sont donc pas admissibles aux approbations de prêt. Ces emprunteurs peuvent avoir droit à des prêts si les garanties existantes peuvent être utilisées pour obtenir un prêt supplémentaire, contribuant ainsi à réduire le resserrement des liquidités qui, s'il n'est pas résolu au bon moment, peut entraîner une crise du crédit.
- Il existe certains avantages supplémentaires pour l'emprunteur, tels que la facilité de transaction et les faibles frais d'établissement, car il peut y avoir un seul prêt à garantie croisée au lieu de plusieurs prêts uniques.
Inconvénients de la garantie croisée
Voici quelques inconvénients de la garantie croisée.
- Bien que la garantie croisée aide à obtenir le prêt sur le même actif, elle peut être tout aussi désastreuse dans les moments difficiles, car les emprunteurs peuvent perdre l'actif en cas de défaut ou de retard dans les paiements, même sur l'échéancier de paiement du prêt. Ne pas oublier qu'en période de détresse, la corrélation entre les actifs augmente.
- Dans les situations, lorsque deux actifs sont combinés pour garantir un seul prêt, les investisseurs peuvent perdre la propriété des deux actifs s'il y a un retard ou un défaut dans les paiements programmés similaires au scénario ci-dessus.
- Il devient difficile de vendre des actifs individuellement lorsqu'ils ont été mis en commun dans le cadre de la garantie croisée d'un prêt garanti.
Points importants à noter
- La garantie croisée aide les emprunteurs à se qualifier pour un montant de prêt supérieur à celui auquel ils ont normalement droit. Il existe une part importante de personnes qui n'ont jamais contracté de prêt et n'ont donc aucun historique de crédit. Dans de tels scénarios, les banques ont du mal à fournir des approbations pour sanctionner le prêt pour ces nouveaux utilisateurs. Ce problème peut être évité grâce à la garantie croisée.
- Plus précisément, pour les investisseurs immobiliers et les consommateurs, la garantie croisée fournit un mécanisme pour financer plusieurs actifs ensemble en une seule unité.
- Le plus souvent, les actifs sont sous tension lorsqu'ils sont garantis en raison des ralentissements économiques cycliques. Cependant, lorsque les cycles tournent, le même actif peut être mieux valorisé. Grâce à la garantie croisée, les actifs qui ont été dévalués en raison de ralentissements économiques cycliques peuvent être garantis pour lever plus d'argent.
- La garantie croisée aide les entreprises à réclamer de meilleurs avantages fiscaux car elles ont droit à de multiples déductions fiscales, ce qui réduit l'impôt effectif appliqué et augmente éventuellement la rentabilité.
Conclusion
La garantie croisée en termes simples convertit plusieurs prêts uniques en un seul prêt dans lequel un seul actif ou groupe d'actifs est regroupé pour servir de garantie pour le prêt. Cependant, dans la pratique, c'est bien plus qu'un simple mécanisme de mise en œuvre. Il aide un emprunteur, qu'il s'agisse d'un emprunteur de détail ou d'une entreprise, à débloquer la valeur des actifs immobilisés, à augmenter l'effet de levier, à obtenir un taux d'intérêt plus bas et de meilleurs avantages fiscaux.
Avec autant d'avantages, il y a aussi un hic. Une sur-garantie peut conduire à des actifs stressés et éventuellement conduire les investisseurs à perdre la propriété de la garantie si l'un des remboursements du prêt est retardé. Il faut donc comprendre à la fois les avantages et les inconvénients d'un mécanisme aussi sophistiqué avant de l'opter. En fait, en raison de cette dépendance à l'égard des actifs et de la manière dont ils ont été évalués dans les documents de prêt, le plus souvent, les garanties croisées attirent l'attention des régulateurs.
