Forclusion (signification, processus) - Les 2 principaux types de forclusion

Forclusion Signification

La forclusion est définie comme les mesures prises par le prêteur lorsque l'emprunteur fait défaut de remboursement du prêt. En cela, le prêteur prend le contrôle légal de la propriété hypothéquée et vend l'actif (propriété) afin de récupérer le montant du prêt.

Types de forclusion

# 1 - Judiciaire

Il s'agit de la forclusion habituelle qui se produit lorsqu'un prêteur informe l'emprunteur des paiements manqués et, plus loin, lorsque l'emprunteur ne parvient pas à se remettre du défaut, le prêteur poursuit l'emprunteur et le dossier est déposé au bureau de l'enregistreur du pays. L'affaire est inscrite au dossier public et après le procès, la propriété est vendue aux enchères.

# 2 - Non judiciaire

Ici, le prêteur a la pleine autorité pour vendre la propriété lorsque l'emprunteur fait défaut. Ici aussi, le cas sera enregistré dans le bureau de l'enregistreur du pays et l'emprunteur aura le temps de compenser le défaut à défaut de quoi le prêteur a le droit de se rendre immédiatement à l'enchère ou à la vente de la propriété et ici la différence est qu'il y aura pas de procès ou de procédures judiciaires approfondis.

Processus de forclusion

Le processus varie d'un état à l'autre mais dans l'ensemble, ils ont 5 caractéristiques similaires -

# 1 - Défaut de paiement de l'emprunteur

Lorsque l'emprunteur manque au moins un paiement de prêt, il est mis dans les critères par défaut. Le prêteur enverra un avis de paiement manqué indiquant qu'il a manqué le paiement et offrira même un délai de grâce de 15 jours pour effectuer le paiement. Après 15 jours, l'emprunteur sera facturé pour retard de paiement et autres pénalités. Si l'emprunteur manque deux à trois paiements, il recevra maintenant un avis de mise en demeure qui est plus grave qu'un avis de paiement manqué.

# 2 - Avis de défaut (NOD)

Lorsque l'emprunteur manque le paiement pendant trois à six mois, le prêteur enverra un avis de défaut au bureau de l'enregistreur du pays. Une copie de ce document est également envoyée à l'emprunteur qui dispose en outre de 90 jours pour payer la facture récente et rétablir le prêt. Cette période est appelée la période de réintégration.

# 3 - Avis de vente d'actifs

Si l'emprunteur ne peut toujours pas effectuer le paiement dans les 90 jours, le prêteur entame le processus de saisie. Le prêteur enverra à nouveau un avis au bureau de l'enregistreur du pays, avec un exemplaire à l'emprunteur, et publiera également un avis juridique dans le journal pendant trois semaines consécutives avant que la maison ne soit effectivement mise aux enchères. L'emprunteur a encore cinq jours avant l'enchère pour compenser les paiements manqués.

# 4 - Enchère publique

Le prêteur évaluera une offre d'ouverture pour la propriété avant qu'elle ne soit mise aux enchères. Le prix est estimé en fonction du solde du prêt en cours et de tout type de privilège ou de taxes non payés. La propriété est vendue au plus offrant. L'acte de fiducie est transmis au nouveau propriétaire du bien et l'emprunteur dispose désormais de 3 jours pour quitter le bien.

# 5 - Propriété immobilière

Si la propriété n'est pas vendue aux enchères, elle devient la propriété de la banque ou un bien immobilier. Lorsque cela se produit, le prêteur est le propriétaire de la propriété et il essaiera de faire vendre la propriété par l'intermédiaire d'un courtier ou d'un agent. Pour rendre l'affaire plus attrayante, le prêteur peut supprimer une partie des chargeurs de privilège et d'autres frais, donnant ainsi une forme de réduction à la partie intéressée pour l'achat de la propriété considérée.

Vente aux enchères de forclusion

Lors d'une enchère, le prêteur fixe généralement une offre avant l'enchère sur la base du prix estimé en tenant compte du solde du prêt en cours et de tout type de privilège ou de taxes non payés. Cette notification est également donnée dans les journaux locaux et sur les sites Web pour que les acheteurs intéressés se présentent à l'enchère.

Le jour de l'enchère sur la base de l'offre préétablie, les commissaires-priseurs sont autorisés à enchérir pour des prix supérieurs. Le but de la vente aux enchères est d'obtenir le prix le plus élevé possible de la propriété. La personne avec l'offre la plus élevée ou le montant suffisant pour que le prêteur puisse couvrir le prêt est considéré et la propriété est remise à la personne.

L'emprunteur dispose de trois jours pour quitter la propriété et la remettre au nouveau propriétaire. D'autre part, si le prêteur n'obtient pas de bonnes offres lors de la vente aux enchères, le prêteur reprendra la propriété et essaiera de la vendre à l'avenir par l'intermédiaire de courtiers ou d'agents.

Comment l'éviter?

• Une des étapes les plus importantes pour éviter la forclusion est d'éviter le non-paiement des prêts et de devenir un défaut de paiement.
• Il faut prendre un certain temps auprès du prêteur en cas de graves urgences avant de se retrouver dans la difficulté d'une action en justice. C'est ce qu'on appelle la tolérance.
• Si l'on peut convenir qu'après un défaut, on ne répétera jamais la même chose, le prêteur pourrait donner à l'emprunteur une pause et renoncer à l'obligation qui est appelée remise de dette.
• Lorsque le prêteur étale le montant du paiement manqué sur une durée plus longue, cela donne une sorte de facilité à l'emprunteur.
• Lorsque le prêteur accepte de modifier les conditions du prêt ou de prolonger la période d'amortissement, cela peut donner une certaine flexibilité à l'emprunteur.

Conséquences de la forclusion

• Il faut abandonner sa propre maison et tout type de valeur nette qui a été proposé.
• Cela entraîne du stress et de l'anxiété parce que l'on devient sans-abri sans savoir où aller ensuite.
• Cela nuit beaucoup à la cote de crédit et obtenir un deuxième prêt à l'avenir devient très difficile.
• On peut devoir un solde déficitaire même après la vente de forclusion.
• On peut perdre des opportunités de crédit-bail ou d'assistance qui peuvent être disponibles plus loin.
• Dans le cadre du processus hypothécaire Fannie Mae, on perdra la possibilité d'acheter une autre maison pendant encore sept ans.

Impact

• C'est sur la cote de crédit qui est gravement touchée.
• Les maisons sont disponibles à un prix inférieur au prix réel du marché.
• Cela crée une opportunité pour les acheteurs de maisons neuves d'acheter des maisons à prix réduit.
• Même après la forclusion, l'emprunteur peut devoir compenser le déficit du prêt.
• Problèmes d'emploi dans certains domaines où la cote de crédit du candidat est vérifiée.

Avantages

• Lorsque le marché immobilier baisse, de nombreux propriétaires trouveront que leur maison ne vaut pas l'hypothèque. Dans ces scénarios, il peut être bon pour les propriétaires de réduire leur fardeau et de repartir à zéro.
• Il est avantageux pour les acheteurs de maison neuve qui trouveront une propriété à des tarifs moins chers.
• C'est aussi un moyen d'économiser de l'argent. Lorsque l'emprunteur se rend compte qu'il n'y a aucun moyen d'empêcher la forclusion d'avoir lieu, on peut arrêter d'essayer d'économiser l'argent qui était autrement utilisé pour effectuer des paiements mensuels et recommencer à zéro lorsque la forclusion prend fin.

Désavantages

• La cote de crédit est la plus durement touchée et diminue considérablement.
• On perd sa propre maison et dans une telle période de crise, trouver un nouveau logement est très difficile.
• Cela affecte également l'emploi où, dans une sorte de crédit d'emploi, les antécédents des individus sont vérifiés.
• Obtenir un nouveau prêt ou une hypothèque devient très difficile.
• Lorsque la forclusion se produit, elle augmente le fardeau fiscal de l'emprunteur devient aux yeux de l'IRS la dette est remise est considérée comme un revenu.